Editoriales


Editorial 192: Lo Dejamos para la Próxima Asamblea

Siempre es bueno recordar las obligaciones que impone el Código Civil y Comercial principalmente en su artículo 2067.

Es indispensable entender definitivamente que frases como, “lo dejamos para la próxima asamblea” o “no hay fondos disponibles”, se contradicen sustancialmente con lo que expone la norma.

Contrariamente a lo que puede pensar un administrador usando la lógica, el Código establece la obligación de cumplimentar con todas las leyes en primer lugar (art. 2067, inc. c) y luego recaudar los fondos necesarios para ello (art. 2067, inc, d).

Es decir, el espíritu de la ley es que toda obra que tienda al cumplimiento de alguna norma nacional o local se cumpla, y para ello, el administrador esté obligado a recaudar los fondos para satisfacer esos gastos.

La pregunta será entonces,

¿Puede una asamblea aprobar no hacer una obra necesaria para cumplimentar una ley porque no quiere incrementar las expensas?. ¿Cuándo cumple el administrador con la norma, cuándo presenta el informe técnico del profesional de la construcción por las fachadas (ley 257/99 CABA), o cuándo tiene el certificado de seguridad edilicia por ejemplo?

Hasta cierto punto, la responsabilidad del administrador podría verse atenuada si un órgano jerárquico superior del Consorcio, como ser la asamblea, decidiera no avanzar con una obra. Pero siendo rigurosos, para el Código Civil, no son temas ni siquiera votables, son obligaciones del administrador y será eventualmente cuestionado por su incumplimiento.

¿Cuándo hay negligencia en la administración de un Consorcio y cómo se puede probar?

Es obligación del administrador velar por el cumplimiento de las normas y poner en conocimiento de los propietarios todas las falencias que hacen el incumplimiento. Si sucede un siniestro y el administrador no informó, y tenía los fondos suficientes para dar cumplimiento a la norma que le cabe al siniestro, habría negligencia. Si informo y no tenía fondos, estaría el incumplimiento al menos atenuada.

Personalmente, considero que al presupuestar un Consorcio, el administrador debe hacer un relevamiento de todas estas normas y dejar en su presentación asentado las deficiencias que encuentra o al menos, hacerlo antes de los 60 días de gestión y blanqueándolo detalladamente en Asamblea. No podemos fallar en esto, porque nos podemos convertir en solidariamente responsables.

El estado general del edificio debería también hacer al honorario, ya que la falta de cumplimiento de las normas nos obliga a trabajar más prontamente en darle al Consorcio, en forma más personalizada y exclusiva en muchos casos, buscar alternativas de soluciones para su financiación, presupuestos para regularizar la situación y varias asambleas, requisitos mínimos para mostrar que el administrador no puede quedarse con un simple y primer no y agota todas las instancias a su alcance.

Y la pregunta final, que solo le cabe a cada uno es,

¿Es aceptable administrar miseria y no quedar pegado en la responsabilidad civil y penal?.

No lo dejemos para la próxima Asamblea…

Escribe: Lic. Matías A. Ruiz | Presidente de AIPH

 
Editorial 191: Ser Administrador de Consorcios modelo 2017

El fin de esta editorial, entre otros temas, es poner de manifiesto las múltiples y complejas destrezas que debe tener un Administrador de Consorcio de Propiedad Horizontal, y más aún en las grandes urbes y como ejemplo la CABA en la actualidad.

A un administrador, le es requerido no sólo una intachable gestión contable sino también conocimientos legales, técnicos y administrativos, sumado a lo descripto destrezas como liderazgo, negociación, buena oratoria, mediador y manejo de grupos.

Las múltiples problemáticas de los consorcios requieren un Administrador Profesional, que cuente con un conocimiento de la normativa legal vigente, de los cambios casi cotidianos de resoluciones, de sanas y transparentes prácticas contables y de conceptos de arquitectura tales como ser, instalaciones sanitarias, calderas y termotanques, gas o electricidad, medianería, solados, etc.

Es decir capacitación permanente.

Un buen Administrador Profesional, puede ahorrarle muchos pesos a un consorcio con su buena praxis, capacidad y experiencia.

Todos estos conocimientos deben ser aplicados armónicamente, no a través de una clase magistral, sino con el objetivo de canalizar los conflictos del consorcio arribando a soluciones consensuadas, que logren una mejor convivencia de la comunidad consorcial.

Para ello, el Administrador debe formarse y conocer todas estas especialidades y aplicar distintos estilos de liderazgo, dependiendo de las partes intervinientes en el conflicto, para entablar negociaciones que conduzcan a respuestas eficaces y sin mayores costos.

El recurso más valioso y más escaso, es el tiempo.

En particular el día a día, que supera en muchas ocasiones cualquier previsión pautada para ejercer una administración ordenada. La agenda es muy dinámica.

El desafío para los Administradores Profesionales, es ser expertos organizadores del tiempo, de manera de poder resolver las situaciones diarias del consorcio, las que quedaron pendientes y fundamentalmente las que se puedan prevenir, de manera de cuidar la relación con el cliente. Y no caer en la trampa de acumular “llamados sin responder”.

Las tareas pendientes y/o sin respuesta, son las que sopesarán al momento de juzgar su gestión en la mayoría de las ocasiones.

Escribe: Lic. Matías A. Ruiz | Presidente de AIPH

 
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