La actividad de administrar consorcios no sólo es multifacética sino que además requiere de una gran habilidad para solucionar conflictos de cualquier índole, es decir que, podemos afirmar sin temor a equivocarnos que administrar consorcios es también una “actividad multiproblemática”.

La gran habilidad de un buen administrador es resolver conflictos sin mayores inconvenientes, en forma rápida, tratando de dejar en lo posible la menor cantidad de rencores y resentimientos en el camino, sin salirse del derecho. Pero por sobre todas las cosas, una buena cintura para evitar conflictos o mejor dicho, adelantarse simplemente para evitarlos.

Nunca provocarlos.

Deshojando la margarita

En la actualidad, son reiteradas la inmensa cantidad de consultas que recibimos en nuestra Institución, respecto a los honorarios que cobra o pretende cobrar “mi administrador”… si son los correctos…, si está bien agregarle el IVA…, si  pueden cobrarse aranceles en forma separada…, como ser, el certificado de libre deuda, las fotocopias, gastos bancarios de la cuenta recaudatoria, si es necesario tener cuenta bancaria, etc.

Más aún en tiempo de crisis, estos temas entre otros, son observados con una gran lupa por el consorcista de modo de poder encontrar que gasto se puede o no evitar o al menos reducir.

Pero por qué me detengo o hago hincapié en este tema?

Porque es un conflicto evitable y el administrador mismo es el provocador de una disputa básica que deteriora su imagen y su confianza desde el arranque.

Es llamativa la “zona gris” que el administrador genera con esta conducta y que no blanquea en el momento de la entrevista o en el momento de elaborar su propuesta, ya sea por omisión involuntaria o por un silencio provocado en forma adrede.

O, también quizás, los consorcistas al momento de analizar, solo se detienen en el número final para determinar rápidamente el presupuesto más económico, sin tener en cuenta antecedentes o la antigüedad de sus clientes.

En síntesis, al momento de elaborar la propuesta de trabajo, un administrador, luego de detallar todas las grandes bondades de sus servicios, no debe dejar al azar la tipificación de los extras que cobrará en forma separada de sus honorarios.

Claro, la respuesta rápida y fácil, será que “los competidores posiblemente no detallen nada…, ni siquiera atenderán el teléfono…”

Pero claramente, en algún consorcio o algún consorcista detallista despertará su inquietud del por qué uno detalla los cobros extras y otros no.

Si se va a renovar su mandato, no hay motivo para no aplicar el mismo razonamiento.

Transparencia y Respeto

Probablemente, será más trabajoso al principio defender su propuesta, pero a la larga evitará confrontar en algo tan básico e inicial como son los honorarios y aranceles que debe cobrar el representante legal.

Es la forma de transparentar las responsabilidades que abarca un administrador, más aún en la CABA, es la manera seria y respetuosa de enfrentar la relación con su cliente.

Será harina de otro costal, dado que da mucha tela para cortar que excede este espacio, si los honorarios están en el valor que deberían estar realmente, en relación directa a las responsabilidades civiles y penales, y ante la fragilidad de su mandato. Tal vez, buena parte de los aranceles sugeridos no tendrían razón de existir.

En fin, el primer paso lo debe dar uno y las reglas claras son para todos.

Lic. Matías A. Ruiz - Presidente de AIPH

A continuación, les detallo algunos de los cambios que se vienen introduciendo en los consorcios. Si no los tuvo en cuenta, es de buena praxis hacerlo y modificar hábitos costosos, si ya lo viene haciendo,  felicitaciones!, pero entonces se vendrá la segunda parte agudizando aún más los detalles que sugiero y otros que puedan idear.

Servicios Centrales. Hoy en día, las asambleas de propietarios se reúnen a discutir la disminución o supresión del servicio de calefacción. El aumento de las tarifas, de los costos de mantenimiento o reemplazo, aranceles y habilitaciones del GCBA, hacen que el costo de mantener este servicio durante ocho o diez horas (o siempre que haya menos de 13 grados), hoy se transforme en un servicio de dos a seis horas con temperaturas más bajas. Por otro lado, se busca optimizar el rendimiento de la caldera, disminuir las horas de calefacción y la temperatura de arranque, para lograr un uso eficiente de la instalación sin pasar frío. Otro dato de interés es que se disparó la venta de burletes para las ventanas a efectos de optimizar el servicio. Y tener presente el revestimiento de las cañerías del sistema y del equipo se encuentre en buen estado.

Consumo de agua. Cabe aclarar que el agua y las cloacas es una tasa y no un servicio, lo que conlleva a algunas particularidades. La factura de agua y cloacas se compone de una tasa fija que se prorratea entre las unidades conforme a su porcentual de dominio y no según el consumo. Esto disparó el  pedido de medidores, que según fuentes oficiales hoy solo alcanza al 10% de los residenciales. Aunque el consumo sea medido en un edificio, el medidor es uno solo y no se puede distribuir el gasto entre los propietarios según su consumo, sino según el porcentual. Es decir, el gasto se solidariza entre los que más consumen y los que gastan menos. Se recomienda a los edificios que reparen las pérdidas de canillas, cañerías de agua, tanques de agua, inodoros u otros, porque en algún momento les pondrán el medidor. Será solo cuestión de tiempo.

Consumo de energía eléctrica. La compra de lámparas LED creció enormemente en reemplazo de lámparas comunes o de bajo consumo, por tener mejor luminosidad, tener más vida útil y principalmente, consumir mucho menos (en algunos casos el ahorro llega al 80%). Otra medida que toman los consorcios para bajar este gasto es la colocación de censores o automáticos. Las luces de los palieres ya no quedan prendidas las 24hs y las que quedan son con lámparas LED. En cuanto a la fuerza motriz, el caso es más complejo. El reemplazo de los motores de los ascensores y bombas requieren una inversión mínima de $70.000 o $16.000 respectivamente.

Recursos Humanos. Este dato debería preocuparle al sindicato. Desde hace un tiempo, por la recesión profundizada por la crisis, la disminución de horas extras, no reemplazar al personal que se jubila, no cubrir las vacaciones, tomar personal jornalizado para la limpieza de las escaleras, prescindir del vigilador nocturno y no solicitarle al encargado que esté de cuerpo presente en el hall de entrada, son sólo algunas de las medidas adoptadas para disminuir este rubro, que normalmente representa entre el 50% y el 70% del gasto de un Consorcio. Anterior a esto, se comenzó con la disminución o la supresión de la vigilancia física, principalmente si estaba tercerizada, para evitar indemnizaciones, además de optar por métodos de seguridad electrónica, como ser, sistemas de alarmas, cámaras, controles de acceso u otros.

Aranceles. El gobierno de la ciudad de Buenos Aires dispone cada vez más aranceles para, supuestamente, controlar las instalaciones de los edificios (tanques de agua, fumigación, calderas, termotanques, ascensores, etc). Todo esto también es considerado al momento de tomar una decisión por el impacto en las expensas.

Escribe: Lic. Matías A. Ruiz | Presidente de AIPH