Consorcio Participativo CABA: proyecto de ley

GOBIERNO DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES - (CAÍDO POR EL MOMENTO)
"2017 Año de las Energías Renovables"

Proyecto de ley Número: INLEM2017.22897300- -AJO
Buenos Aires. Jueves 5 de Octubre de 2917

Referencia: E.E. N° 22113163-MGETA-DODYPC/17 Modificación Ley 941

PROYECTO DE LEY

Artículo 10.- incorpórase el inciso a "n" al artículo 9° "Obligaciones del Administrador" de la Ley 941 (texto consolidado por Ley 5665), con el siguiente texto:
"n) Dar de alta al consorcio que administra en la plataforma web, Aplicación Oficial "CONSORCIO PARTICIPATIVO" y mantener actualizada la misma, con las especificaciones establecidas en el Capitulo VI de la Ley"
Artículo R.- incorpórese el inciso "o" al articulo 9' "Obligaciones del Administrador" de la Ley N" 941 (tcs5° consolidado Po" Ley N" 5666), con el siguiente texto: "o) Comunicar a los propietarios e inquilinos del Consocio que administra el alta del mismo en la Aplicación Oficial "CONSORCIO PARTICIPATIVO"."
Artículo P.- incorpórase el inciso 1" al artículo 10 "De las liquidaciones de expensas" de la Ley 941 (texto consolidada por Ley N° 5666) con el siguiente texto:
"fin Indicar en forma separada y diferenciada los impones que correspondan a expensas ordinarias y extraordinarias."
Articulo 41.- Incorpórese el inciso d" al articulo 16 "Sanciones" de la Ley 941 (texto consolidado por ley 5.666), con el siguiente texto:
V) Apercibimiento."
Artículo 5°.- Sustitúyase el artículo 13 "Duración" de la Ley 941 (texto consolidado por Ley 5666), por el siguiente texto:
"Articulo 13- Duración: El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (I) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento ó con lo establecido en el Código Civil y Comercial de la Nación."
Artículo 60.- Incorpórese el Capitulo VI a la ley 941 el siguiente texto:
"CAPITULO VI APLICACIÓN DE LA PLATAFORMA WEB OFICIAL "CONSORCIO PARTICIPATIVO"
Artículo 23.- Plataforma para su aplicación' - El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires incorporará la Aplicación Oficial 'CONSORCIO PARTICIPATIVO", para el uso oh ' ' de toda persona humana o jurídica que administre un consorcio en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Artículo 24.- Contenidos de la Plataforma Web- La aplicación será de acceso exclusivo de los propietarios, inquilinos y administradores, y deberá contar, como mínimo, con las siguientes prestaciones:
. Canal de reclamos relacionados con el consorcio y/o la administración y de comunicaciones.
. Resumen y liquidación de expensas, detallando las ordinarias y extraordinarias.
Visualización de presupuestos y facturas.
. Visualización de actas de asambleas.
. Reserva de espacios comunes.
. Reglamento del edificio.
. Chal de vecinos / foro / sala de debate.
. Aviso de obra.
. Información útil / datos para emergencias.
. Gestión de mantenimiento y seguros.
. Gestión administrativa (gastos, pagos, saldos, repones, nro te)
. Sistema de calificación interno de la gestión del administrador.
Artículo 25.- Gratuidad de la plataforma - La utilización de la Aplicación Oficial "CONSORCIO PARTICIPATIVO", no tendrá costos para los copropietarios, inquilinos ni administradores usuarios del sistema.
Artículo 26.- Confidencialidad de los datos - La Aplicación deberá asegurar la Privacidad y Protección de Datos Personales, y de cualquier otra información que pueda resultar sensible en cumplimiento de lo estipulado en la Ley 1845 (texto consolidado por Ley 5666), la Ley Nacional 23326, y demás normativa aplicable.
Artículo 27.- Alta de la plataforma - Solo podrán darse de alta en la plataforma oficial "CONSORCIO PARTICIPATIVO", los administradores inscriptos en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal
Artículo 28.- Capacitación En relación a la prestación del Servicio de la plataforma oficial "CONSORCIO PARTICIPATIVO", los administradores deberán realizar un curso presencial o virtual con el fui de conocer el alcance de la herramienta. El curso es obligatorio y condición necesaria para dar el alta de los consorcios en la plataforma.
Artículo 29.- Denuncia - Los propietarios unidades funcionales podrán denunciar arde el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, a los administradores que no pongan a disposición los datos de la plataforma oficial "CONSORCIO PARTICIPATIVO" a fin de darse de alta como usuario, dentro de los diez (10) días de efectuada la comunicación fehaciente del propietario al Administrador.
Artículo 30.- Reemplaza del amarlo administrador - En el caso de renuncia, o remoción del administrador, la plataforma quedará disponible para el nuevo administrador con toda la, información histórica del consorcio.
Artículo 31 - acceso a la plataforma - Cada propietario tiene libertad para acceder a su usuario con su contraseña y utilizar cualquiera de las funciones activas como miembro del consorcio.
Los inquilinos también contarán con una clave para acceder a la consulta de liquidaciones de expensas y pago on line, como así también realizar las funciones que se establezcan por via de reglamentación.
Artículo T.- Comuníquese, etc.-

 

Mensaje Número: MEN-2017-75-AlG
Buenos Aires, jueves 5 de Octubre de 2017
Referencia: E.E. N 22113163-MGETA-DODYPC/17 Modificación Ley 941.
SEÑOR PRESIDENTE:
El objetivo de la modificación propuesta consiste en la búsqueda de transparentar la actividad llevada a cabo por los administradores de consorcio y, garantizar el acceso a la información por parte de los ciudadanos que habitan en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.
En nuestra Ciudad un alto porcentaje de la población se encuentra viviendo en edificios afectados al régimen de propiedad horizontal generando una dinámica propia en las relaciones que se desarrollan entre los habitantes de los edificios, administradores, empleados y demás organismos e instituciones vinculados a esta temática.
Frente a esta coyuntura, resulta imprescindible adaptar el texto legal vigente desarrollando herramientas legales e institucionales que resguarden los intereses de la sociedad a través del contralor del ejercicio de la actividad de administración de consorcios, contribuyendo a una optimización de las relaciones entre actores sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
El diálogo permanente entre los integrantes de los consorcios y el acceso a la información relativa a las cuestiones que se suceden durante la vida consorcial constituyen elementos de indudable trascendencia para la búsqueda de estándares de eficiencia de la administración, garantizando el derecho al control de la gestión por parte de los integrantes del consorcio.
En dicho contexto se estima imprescindible brindar una alternativa metodológica que facilite a los habitantes el diálogo y el acceso en todo momento a la información relativa al consorcio que habitan, resultando propicio generar una solución tecnológica integral que permita a los vecinos verificar el cumplimiento de las obligaciones que recaen sobre los administradores de su consorcio, realizar el pago de expensas, acceder a documentación respaldatoria de la gestión de administración y contar con la posibilidad de interactuar con sus pares y/o administrador.
Como puede observarse el objetivo de este proyecto es dotar a los actores de la propiedad horizontal de una herramienta que integre a la administración del consorcio con los vecinos de manera ágil, dinámica y transparente, que les permita acceder en todo momento a la información esencial vinculada con la administración del consorcio de propietarios que conforman, facilitando de tal manera el cumplimiento y el control de las obligaciones emergentes de la ley 941 (texto consolidado por Ley 5666), propiciando un espacio de encuentro e intercambio de ideas en I qu se fo t la sol "n de conflictos, la convivencia pacífica, democrática, la cooperación, la integridad y la solidaridad.
En este marco legal, y conforme las necesidades precedentemente señaladas se propone la implementación de una Plataforma de gestión online denominado "CONSORCIO PARTICIPATIVO, de todos los propietarios, inquilinos y administradores, quienes contarán can una clave única de acceso. De tal manera, la plataforma tiene por objeto garantizar el acceso a la información actualizada referente a toda cuestión vinculada con la administración del consorcio, y permitir la realización de actividades que tengan que ver con el acceso a documentación e información propia del consorcio en tiempo real.
Es importante destacar que la utilización de la aplicación no tendrá costos para los propietarios que conforman el consorcio ni para el administrador.
Asimismo, deberá asegurar la Privacidad y Protección de Datos Personales, y de cualquier otra información que pueda resultar sensible en cumplimiento de lo estipulado en la Ley 1845 (texto consolidado Ley 5666) y demás normativa aplicable.
Por otra parte, la Autoridad de Aplicación establecerá los requerimientos necesarios para darse de alta en la aplicación, pudiendo incorporar, modificar y modernizar la plataforma de acuerdo a las necesidades de sus actores.
Ahora bien, otro tema de suma importancia para fomentar el manejo de la transparencia y poder llevar el control de los egresos e ingresos de dinero del consorcio 10 el detalle de la liquidación de expensas.
En este sentido, resulta necesario establecer parámetros mínimos que permitan a los consorcistas interiorizarse de forma cierta, clara y detallada acerca de los importes que conforman el gasto mensual que deben afrontar para el mantenimiento del inmueble que habitan.
La reforma propuesta contribuirá a la optimización de las relaciones entre locatarios y Minadores a partir del reflejo en forma clara y diferenciada de las obligaciones que responden a gastos ordinarios de los extraordinarios.
En relación a as sanciones, el esquema actual propone escalas que conllevan a la sanción económica y/o a la suspensión o exclusión del Registro de Administradores. Por el/o, resulta plausible establecer la posibilidad de fijar sanciones que, en casos que la autoridad de aplicación no verifique un perjuicio relevante, constituyan una advertencia pan la evaluación de comportamientos futuros del administrador.
Por último, mediante la Ley 26.994 se aprobó el Código Civil y Comercial de la Nación, el cual entró en vigencia el 1 de agosto de 2015, abrogando, entre otras, la Ley 13512 de Propiedad Horizontal.
Entre las modificaciones al texto, se incorporó el Título V "Propiedad Horizontal" en el Libro IV
"Derechos Reales".
Dentro de dicho titulo, el Capítulo 5 "Asambleas", determina las mayorías necesarias para las decisiones de la asamblea de los consorcios de copropietarios.
Cabe destacar que el artículo 13 de la Ley 901 (texto consolidado por Ley 5666) dispone un plazo y duración de Ia función por parte del administrador, renovable por una mayoría estipulada en el Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as propietarios presentes, con mínimo quórum.
En consecuencia, para el caso que el reglamento de copropiedad no establezca las mayorías necesarias, la mencionada Ley se apartada de las prescripciones del Código en tanto que, por un lado, dispone una forma de cómputo de mayorías sobre la base de los propietarios presentes, cuando el Código Civil y Comercial de la Nación específicamente establece que la mayoría debe computarse sobre la totalidad de los propietarios y por otro lado, el mencionado articulo no contempla la doble exigencia que establece el Código para la toma de decisiones por parte de la Asamblea, es decir, considerando el número de unidades y las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
Por lo tanto, y a los fines de armonizar la interpretación de estas dos normas que colisionan y evitando, dado que la Ley N941 entró en vigencia antes de la sanción de la Ley nacional 26994, yen virtud de la incompatibilidad inconciliable de los textos legales bajo estudio, corresponde adecuar el artículo de la norma local.
Teniendo en cuenta las consideraciones expuestas, solicito por su intermedio al Cuerpo Legislativo la consideración y aprobación del Proyecto de Ley que se acompaña.
Sin otro particular saludo a Ud. muy atentamente.
SEÑOR PRESIDENTE
DE LA LEGISLATURA DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES
CDOR. DIEGO SANTILLI