EL TSJ de la CABA DEROGÓ Art. 13 LEY 3254 - Significativas consecuencias

La Ley 3254 de la Ciudad de Buenos Aires (modificatoria de la Ley 941) nació del prejuicio contra nuestra profesión.

Y en ese afán persecutorio trajo artículos de corte populista que complicaron a todos los eslabones de la propiedad horizontal encareciendo los costos de vivir en edificios y propiciando negocios raros.

Desde AIPH llevamos adelante una batalla persistente y solitaria contra dicha ley y sus derivaciones patrocinados por nuestro abogado Ezequiel Nino.

Hemos sido notificados de que en el Expte. N° 12.864/15 “Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal c/ GCBA s/ acción declarativa de inconstitucionalidad” el Supremo Tribunal de Justicia de la Ciudad de Buenos Aires finalmente DEROGÓ el artículo 13 de la Ley 3254 por encontrarlo incompatible con el nuevo Código Civil y Comercial.

Sus consecuencias son enormes en la actividad cotidiana del administrador y por tal motivo es necesario repasar la sentencia.

Recordemos que el Art. 13 de la citada ley establecía:

“Artículo 13.- Duración: El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum. Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación de esta Ley”

El malogrado artículo derivaba en que:

La acefalía por demora en la celebración de la asamblea. Dado que los reglamentos preveían un mecanismo de remoción no existía plazo de duración en el mandato y se aplicaba el de un año del artículo, a lo que se sumaba que en la reglamentación se estipulaba que de no mediar asamblea el mandato caducaba automáticamente. Cualquier inconveniente en la celebración de la asamblea generaba un vacío de representación conflictivo y perjudicial.

La acefalía inevitable ante la falta de renovación. La renovación solo podía darse con los de los presentes. De modo que de los propietarios + 1 podía en la práctica remover al administrador, pero sin tener los votos suficientes para designar al reemplazante, provocando otra hipótesis de acefalía traumática.

Los bancos. Muchos bancos venían revocando implacablemente la firma autorizada del administrador si este no presentaba como buen escolar el acta antes del cumplimiento del año, provocando innecesarios problemas de gestión. Esperemos que lean el fallo.

El concepto de “mínimo quórum”. El quórum es una proporción del total a efectos de poder declararse válida una asamblea y hablar de “mínimo quórum” carece de sustancia. Lamentablemente se interpretaba de una forma muy perjudicial para el administrador y el consorcio: si a la asamblea bajaban dos propietarios y uno no quería renovar al administrador se producía en forma automática una remoción.

Todo esto se resuelve con el mencionado fallo que deroga el artículo 13.

La consecuencia directa de esa derogación es que a partir de este momento rigen las reglas de remoción fijadas originalmente por los reglamentos.

En los fundamentos, los distintos miembros del Tribunal repasan los artículos relativos al régimen de propiedad horizontal (Título V CCC), en particular el Capítulo 5 (Asambleas).

Más allá de que en ese repaso el STJ en su voto mayoritario hace una dudosa interpretación del art. 2060 (que merecería un análisis aparte) lo relevante es que subraya las ineludibles contradicciones del nuevo código con la ley local.

El eje de la argumentación que sostiene la derogación judicial del artículo es, finalmente, el siguiente:

“Por lo expuesto cabe concluir que, a partir de la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, el artículo cuestionado devino en inconstitucional toda vez que regula en materia eminentemente civil (conformación de la voluntad del órgano de una persona jurídica) de manera distinta a la norma nacional y no es posible realizar una interpretación que armonice las normas en colisión.

Determinar de qué manera uno de los órganos (la Asamblea) de una persona jurídica (el Consorcio) forma su voluntad y toma decisiones es materia de legislación común y, como tal, prerrogativa única del Congreso Nacional, por lo que no corresponde a las provincias ni a la Ciudad de Buenos Aires incursionar en ese ámbito”.

El fallo convalida la posición histórica de AIPH en contra de la Ley 3254: la CABA pretendió extender su potestad para regular actividades profesionales hacia la modificación del funcionamiento de los consorcios pervirtiendo en ese camino todo el régimen de propiedad horizontal.

No es casualidad que en el afán de acorralar a los administradores se terminó enredando a los consorcios en una maraña de obligaciones burocráticas costosas y mayoritariamente inútiles.

El fallo mencionado constituye una bocanada de aire fresco que celebramos.

Ver fallo completo:

https://docs.google.com/document/d/1JzSlchwhki-7j3oKEP9-NXnwxYfzXx2hDotvLXqnH18/edit?usp=sharing

Lisandro Cingolani

AIPH - ASUNTOS LEGALES